Uma das maiores preocupações de quem investe ou deseja começar a investir em leilões de imóveis é a possibilidade de herdar dívidas gigantescas do antigo proprietário. Nesse cenário, o termo latino 'Propter Rem' surge constantemente nas discussões jurídicas e nos editais de leilão.

Mas o que isso significa na prática? Em termos simples, a expressão significa 'por causa da coisa'. Trata-se de uma obrigação jurídica que se vincula diretamente ao bem (o imóvel) e não à pessoa que contraiu a dívida originalmente. Portanto, a obrigação acompanha o imóvel em todas as suas transferências de propriedade.

Quais dívidas são consideradas Propter Rem?

No contexto do mercado imobiliário e de leilões, as principais obrigações que possuem essa natureza são:

1. Taxas condominiais atrasadas (uma das causas mais comuns de leilão judicial).

2. Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) acumulado.

Como essas dívidas pertencem ao imóvel, quem adquire o bem assume a responsabilidade por sua quitação, a menos que haja regras contrárias bem explícitas no edital do leilão ou na legislação reguladora.

O arrematante sempre tem que pagar essas dívidas?

Não necessariamente. A resposta exata depende de duas variáveis fundamentais: a natureza do leilão (judicial ou extrajudicial) e o que está escrito no edital de leilão.

Nos leilões judiciais, o artigo 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional (CTN) determina que os débitos tributários (como o IPTU) sub-rogam-se sobre o preço da arrematação. Ou seja, a dívida tributária é paga utilizando o próprio valor arrecadado no leilão. Contudo, para as taxas de condomínio, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aponta que o arrematante só responde pelas dívidas condominiais anteriores se houver previsão expressa no edital.

Nos leilões extrajudiciais (geralmente realizados por bancos após a consolidação da propriedade por alienação fiduciária), a regra padrão é que todas as dívidas anteriores de condomínio e IPTU até a data da imissão na posse são de responsabilidade do banco credor, mas o edital pode prever o contrário. Por isso, a leitura minuciosa do edital é obrigatória.

Como se proteger contra surpresas desagradáveis?

Para evitar prejuízos que possam inviabilizar o lucro da sua arrematação, siga estas boas práticas:

• Leia o edital do início ao fim: Verifique a cláusula sobre quem arca com os débitos anteriores à arrematação.

• Solicite certidões negativas: Peça a certidão de débitos condominiais ao síndico ou administradora e a certidão de débitos de IPTU junto à prefeitura correspondente.

• Analise a matrícula atualizada: Verifique se existem penhoras de condomínio registradas na certidão de inteiro teor do imóvel.

Com o sistema Faz Teu Lance, nós automatizamos essa triagem. Nossa inteligência artificial lê instantaneamente o edital e a matrícula do imóvel, identificando se há cláusulas que transferem débitos propter rem para o comprador e calculando a viabilidade financeira real da operação.